Kaip vyksta buto pardavimas supirkėjui, kai yra keli savininkai?

Kai butas priklauso keliems savininkams, pardavimo eiga pirmiausia priklauso nuo to, ką ketinama parduoti: visą butą bendru savininkų sprendimu ar tik vienam bendraturčiui priklausančią dalį. Tai du skirtingi scenarijai. Jeigu visi savininkai sutaria parduoti visą objektą, svarbiausia iš anksto suderinti kainą, terminą ir kitas sandorio sąlygas. Jeigu parduodama tik dalis, atsiranda papildomos taisyklės, susijusios su kitų bendraturčių teisėmis.

Todėl prieš kreipiantis į potencialius pirkėjus verta pradėti ne nuo klausimo „kiek gausime?“, o nuo aiškaus bendraturčių susitarimo.

Kai visi savininkai nori parduoti butą

Paprasčiausias atvejis – visi bendraturčiai sutinka, kad butas būtų parduotas. Tačiau net ir tuomet gali išsiskirti jų lūkesčiai. Vienam gali būti svarbiausia kuo aukštesnė kaina, kitam – greitas atsiskaitymas, o trečias gali nenorėti sutikti su pirkėjo prašoma nuolaida.

Dėl to dar iki pirkėjo paieškos naudinga susitarti dėl kelių dalykų: kokia mažiausia kaina priimtina, per kiek laiko norima parduoti, kas bendraus su potencialiais pirkėjais ir kaip bus priimamas galutinis sprendimas.

Vienas savininkas gali koordinuoti skambučius, apžiūras ir pasiūlymų perdavimą kitiems. Vis dėlto tai savaime nereiškia, kad jis gali vienas nuspręsti dėl visiems priklausančio turto pardavimo.

Greitesnis pardavimas nekeičia bendraturčių teisių

Keliems savininkams kartais paprasčiau apsispręsti turint konkretų pasiūlymą, o ne diskutuojant apie teorinę buto vertę. Jei svarstomos butų supirkimo paslaugos, gautą pasiūlymą visi bendraturčiai turėtų vertinti pagal tuos pačius kriterijus: kainą, atsiskaitymo terminą ir kitas sandorio sąlygas. Taip tampa aiškiau, ar siūlomas variantas priimtinas visiems savininkams.

Tokiu atveju ypač naudinga, kad visi bendraturčiai vertintų tą pačią informaciją. Pasiūlyme svarbi ne vien galutinė suma, bet ir numatomas atsiskaitymo terminas, finansavimo būdas bei kitos sandorio sąlygos.

Parduokbrangiau.lt savo svetainėje nurodo, kad objektą pateikia keliems pirkėjams ir investuotojams, o savininkas gali palyginti jų pasiūlymus pagal kainą, terminus ir sąlygas. Svetainėje tarp situacijų, su kuriomis dirbama, taip pat minimi bendraturčių nesutarimai. Tai yra paties paslaugos teikėjo aprašomas veikimo modelis; konkretų pasiūlymą bendraturčiams vis tiek reikia įvertinti pagal jų turto situaciją ir poreikius.

Svarbu ir tai, kad pasirinkus greitesnį pardavimo būdą bendrosios nuosavybės taisyklės niekur nedingsta. Pirkėjo tipas nepakeičia to, kam priklauso butas ir kieno valia reikalinga sandoriui.

Kas keičiasi, jeigu parduodamas ne visas butas?

Sudėtingesnė situacija susidaro, kai, pavyzdžiui, du savininkai buto parduoti nenori, o trečiasis siekia perleisti tik jam priklausančią dalį.

Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta bendraturčių pirmenybės teisė pirkti parduodamą bendrosios nuosavybės dalį ta pačia kaina ir tomis pačiomis sąlygomis, kuriomis ji parduodama kitam asmeniui. Kai kalbama apie nekilnojamojo daikto dalį, apie ketinimą ją parduoti kitiems bendraturčiams pranešama per notarą.

Tai reiškia, kad savo dalies pardavimas trečiajam asmeniui nėra tas pats procesas kaip visų savininkų sutartas viso buto pardavimas. Jei planuojamas būtent toks sandoris, konkrečią procedūrą verta iš anksto derinti su notaru.

Ką reikėtų sutarti prieš priimant pirkėjo pasiūlymą?

Kelių savininkų atveju problema dažnai atsiranda ne dėl paties pirkėjo, o dėl to, kad svarbiausi klausimai paliekami paskutinei minutei.

Pavyzdžiui, pirkėjas pateikia pasiūlymą, kurį reikia priimti arba atmesti. Vienas bendraturtis sutinka, antrasis nori didesnės kainos, o trečiasis tik tada praneša, kad negalės dalyvauti planuojamu metu. Pardavimo procesas sustoja, nors pirkėjas jau rastas. Todėl dar prieš aktyvią pirkėjo paiešką verta turėti bendrą poziciją dėl kainos, pageidaujamo termino ir derybų ribų. Taip pat reikėtų patikrinti aktualią nuosavybės situaciją bei kitus galimus turto suvaržymus.

Kai šie klausimai išspręsti iš anksto, keli savininkai nebūtinai reiškia ilgą pardavimo procesą. Didžiausias stabdis paprastai atsiranda tada, kai bendraturčiai tik gavę konkretų pasiūlymą pradeda aiškintis, ką kiekvienas iš jų iš tikrųjų pasirengęs parduoti ir kokiomis sąlygomis.